La pregunta “¿cuánto se gana con Airbnb?” parece sencilla, pero no tiene una única respuesta. Dos departamentos en la misma comuna pueden terminar con resultados muy distintos según ubicación, tamaño, calidad de la publicación, precio por noche, ocupación, reviews, costos y nivel de administración. Por eso, más que buscar una cifra promedio, conviene entender cómo se construye la utilidad.
Cómo se calcula lo que realmente deja un Airbnb
Un Airbnb genera ingresos por noches de alojamiento y, según su configuración, por tarifas adicionales como limpieza. Desde ese total se deben descontar los costos de distribución y operación.
- Comisión de la plataforma o canal de venta.
- Limpieza y lavandería que no queden cubiertas por la tarifa cobrada al huésped.
- Comisión de administración, si se utiliza un administrador profesional.
- Gastos comunes.
- Electricidad, agua y gas.
- Internet.
- Reposición de amenities, vajilla, toallas y ropa de cama.
- Mantenimiento y reparaciones.
- Otros costos propios de la propiedad.
Las tres variables que explican gran parte de los ingresos
1. Ocupación
Es el porcentaje de noches disponibles que efectivamente se reservan. Una propiedad con 80% de ocupación vende aproximadamente 24 noches de un mes de 30 días, si estuvo disponible todo el período.
2. ADR o tarifa promedio por noche
El ADR indica cuánto se cobró en promedio por cada noche vendida. Subir ocupación bajando demasiado el precio puede aumentar reservas y al mismo tiempo empeorar la rentabilidad.
3. RevPAR
El RevPAR combina ambas variables y muestra cuánto ingreso por alojamiento produce, en promedio, cada noche disponible. Es especialmente útil para comparar estrategias que tienen distinta ocupación y precio.
Si quieres profundizar en estas métricas, revisa Ocupación, ADR y RevPAR: las métricas esenciales de la renta corta.
Caso real 1: departamento 1D1B en Santiago
En uno de los casos analizados por Nestia, un departamento 1D1B en Eleuterio Ramírez 645 tuvo, entre julio de 2025 y enero de 2026, una ocupación promedio cercana al 87% y una tarifa promedio por noche de aproximadamente $31.400. Para simplificar el análisis, los datos fueron promediados y redondeados.
- Ingreso mensual Airbnb promedio utilizado en el ejercicio: $819.540.
- Comisión de plataforma utilizada en el ejercicio: $146.287.
- Comisión de administración utilizada en el ejercicio: $140.204.
- Gastos mensuales recurrentes estimados: $120.000.
- Utilidad mensual estimada para el propietario: $413.049.
En el mismo análisis, una referencia de arriendo tradicional de aproximadamente $320.000 mensuales, menos administración de largo plazo, entregaba una utilidad cercana a $297.000. En ese período y propiedad específica, la renta corta mostró una utilidad aproximadamente 40% superior.
Caso real 2: departamento 1D1B en Ñuñoa
Otro caso de Nestia, en Av. Vicuña Mackenna 920, mostró una tarifa promedio cercana a $33.655 y ocupación promedio de 88% en el período analizado, sin incorporar la temporada de invierno completa.
- Utilidad promedio estimada de renta corta: aproximadamente $451.914.
- Referencia de arriendo tradicional utilizada: aproximadamente $350.000.
- Diferencia observada en el análisis: cercana al 30% a favor de la renta corta.
Entonces, ¿cuánto debería producir mi departamento?
La forma más responsable de responder es construir una proyección específica para la propiedad. Una estimación útil debería considerar comparables reales, estacionalidad y costos propios del departamento.
- Selecciona propiedades comparables por comuna, microzona, dormitorios, baños y capacidad.
- Estima una tarifa promedio razonable por temporada.
- Estima ocupación para meses altos, medios y bajos.
- Calcula ingresos mensuales y anuales.
- Descuenta todos los costos operacionales.
- Reserva un presupuesto para mantenimiento y reposiciones.
- Compara el resultado anual contra el arriendo tradicional.
Por qué mirar un año completo
En renta corta existe estacionalidad. Un buen mes de invierno en Santiago puede verse muy distinto de un período de menor demanda. Evaluar solo el mejor mes puede crear expectativas equivocadas; evaluar solo el peor también. La propiedad debe analizarse como negocio anual.
La Encuesta Mensual de Alojamiento Turístico del INE también muestra que la demanda de alojamiento en la Región Metropolitana varía durante el año. Ese indicador corresponde a establecimientos de alojamiento turístico y no a Airbnb específicamente, pero ayuda a ilustrar que la demanda de hospedaje no es constante.
¿Qué puede hacer que una propiedad gane más?
- Una ubicación con motores de demanda claros.
- Menor competencia realmente comparable.
- Fotografías y publicación superiores.
- Buenas reviews y experiencia consistente.
- Pricing dinámico bien administrado.
- Mayor capacidad cuando existe demanda de familias o grupos.
- Control de costos y mantenimiento preventivo.
- Una operación capaz de responder rápido y mantener la propiedad impecable.
El objetivo no debería ser maximizar reservas. Debería ser maximizar la utilidad anual del propietario manteniendo una experiencia consistente para el huésped.
También te puede interesar: Airbnb vs. arriendo tradicional en Santiago y Costos reales de administrar un Airbnb.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se gana con Airbnb en Chile?
Depende de ubicación, tipología, ocupación, ADR y costos. La cifra útil es la utilidad después de comisiones, operación, administración, cuentas y mantenimiento.
¿El ingreso bruto de Airbnb es lo que recibe el dueño?
No. Del ingreso bruto hay que descontar comisiones de plataforma, limpieza, administración, cuentas, reposiciones y mantenimiento.